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El Closing Disclosure no coincide con mi Loan Estimate — ¿es legal?

Usar la herramienta gratis — Closing Cost Check FL

Por qué sus números no coinciden

El Loan Estimate es una predicción. El Closing Disclosure (CD) tiene las cifras reales, y usted debe recibirlo al menos tres días hábiles antes del cierre (CFPB — Closing Disclosure explainer). Algunas diferencias entre los dos documentos son normales. Otras no se permiten, a menos que algo en su préstamo realmente haya cambiado.

Tres categorías de tolerancia

Las reglas federales (Regulation Z / TRID) colocan cada cargo en uno de tres grupos (CFPB — Loan Estimate vs Closing Disclosure):

• Tolerancia cero — cargos del prestamista, impuestos de transferencia y cargos por servicios que usted no pudo cotizar. En general, estos no pueden aumentar respecto al Loan Estimate.
• Tolerancia del 10% — cargos de registro y servicios de terceros que usted pudo cotizar pero eligió de la lista del prestamista. Estos pueden subir, pero solo hasta un 10% en total, sumados entre sí.
• Sin tolerancia — prepagados, cuenta de depósito (escrow), seguro de la vivienda y servicios que usted mismo cotizó. Estos pueden cambiar por cualquier cantidad, porque nadie puede fijar impuestos o seguros con meses de anticipación.

Si un cargo de la categoría de tolerancia cero subió, el prestamista necesita una razón válida de circunstancia cambiada, y cualquier exceso debe reembolsarse dentro de los 60 días posteriores al cierre.

Costos de la Florida que suelen mover el número

Algunos cargos propios de la Florida aparecen en casi todo Closing Disclosure de la Florida:

• Impuesto de sellos documentales sobre la escritura — $0.70 por cada $100 del precio, pagado por costumbre por el vendedor en la mayoría de los condados, pero negociable por contrato (Florida Dept. of Revenue — Documentary stamp tax).
• Impuesto de sellos documentales sobre el pagaré — $0.35 por cada $100 del préstamo — más el impuesto intangible sobre la hipoteca, ambos pagados por costumbre por el prestatario.
• Seguro de título del propietario — la Florida fija la prima por reglamento, así que el precio es el mismo con cualquier agente; solo varían los honorarios propios del agente de título (Florida OIR — Title insurance). Quién lo paga —comprador o vendedor— es una costumbre del condado establecida en su contrato, no una ley estatal.

Ninguno de estos son cargos del prestamista, así que un cambio aquí no significa automáticamente una violación de tolerancia. Revise la sección de título de su contrato y pídale al agente de título que le explique el cálculo.

Líneas para cuestionar antes de firmar

Pregúntele a su prestamista o agente de cierre sobre cualquier línea donde:

• Un cargo de la categoría de tolerancia cero aumentó — pida la documentación de la circunstancia que cambió.
• El mismo cargo aparece dos veces.
• Un cargo que por costumbre le corresponde al vendedor se le cobra a usted, el comprador, sin que el contrato lo indique así.
• Falta en el Closing Disclosure una asistencia para el pago inicial o un crédito del vendedor que usted esperaba.
• El efectivo que debe llevar al cierre subió más de lo que explicarían los prepagados, el escrow y el seguro.

Nada de esto significa automáticamente fraude o que le cobraron de más. Significa que vale la pena hacer una llamada antes de firmar.

Verifique las transferencias por teléfono, no por correo

Nunca transfiera dinero basándose en instrucciones recibidas por correo electrónico, especialmente un mensaje de último momento con "instrucciones actualizadas" — ese es el fraude clásico (FBI — Real estate wire fraud). Llame a la compañía de título a un número que aparezca en su contrato o en su sitio web conocido para confirmar antes de enviar cualquier dinero.

Qué hacer ahora

Pegue su Loan Estimate y su Closing Disclosure —o simplemente describa el precio, el préstamo, el condado y las líneas que cambiaron— en la herramienta gratuita. Esta lee sus propios números y le muestra qué cambios son costumbre en la Florida, cuáles caen en una categoría que en general no puede aumentar, y las preguntas exactas para hacerle a su agente de cierre. Nada de lo que usted pegue se almacena. Esto no es asesoría legal ni financiera — confirme todo con su prestamista, su agente de cierre o un consejero certificado por HUD antes de firmar.

Closing Cost Check FL explains Florida closing costs and federal disclosure rules in plain language from official sources; it can be wrong, and it is not legal, financial or tax advice. Your contract and the closing agent's figures control. Nothing you paste is stored.